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住いの所有と賃貸のリスクって?

先日、某所で話をしていて、急遽、持ち家、分譲マンションと貸家、賃貸マンションのメリット、デメリットの分析をすることになりました。私の仕事は賃貸マンション関係が多いなので、賃貸よりのバイアスがかかっていることは否めませんが、ざっとポイントをあげてみました。概要を下の表にまとめました。

結局、所有か賃貸か、というのは未来における選択のはばを固定するか、広くしておくのかの問題だと気づきました。将来の住み替えが、「買い替え」なのか、「引越し」だけでいいのか。あるいは資産形成の観点から、将来インフレを見込むのか、デフレを恐れるのかの差がどちらを選ぶかの分岐点になるのではないでしょうか。

これまでは、持ち家かどうかでローンの条件が変わるという時代もありましたが、都心を中心にこれからは大分かわって来ているように思います。また、持ち家は即資産形成ということでしたが、金融商品、利回り目的の不動産投資商品のはばもひろがるなか、資産形成と「住い」を分離して考える選択のはばができてきているように思います。

  持ち家派 賃貸マンション派
価格 買取時に大きな金額がかかる。 敷金、仲介手数料等が最初に、賃料が恒常的にかかる。
ローン、負担の上下 金利がかかる。金利は変動する。 賃料の値上げのリスクがある。
税金 取得時、保有時に税金がかかる。 基本的にオーナー負担。
メンテナンス 5年、10年、20年と補修費用がかかる。 同上。
広さ、グレード 面積は広く、グレードは相対的に高いものが多い。 まだ、分譲、戸建てと比べると差がある。
価格変動 インフレ、デフレの影響を受ける。 賃料の値上げのリスク以外は、変動の影響を受けにくい。
選択権 一度買うと様々な制約を受ける。 常に住み替える選択権を持っている。
改善策 ノンリコースローンの普及。 スケルトン&インフィル分離賃貸方式、ツクバ方式

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