特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律って？

平成21年10月から新しい住宅の瑕疵担保に関する法律が施行されます。かなりインパクトのある法律なのですが、どうもそのインパクトの大きさが実感できずにいます。よい機会ですので、考えてみたいと思います。

そもそも、この法律は耐震偽装問題の時に、分譲された住宅を購入された方々に対して直接請負業者などが瑕疵責任を負うことができない場合があるということに端を発しています。判例としてはすでに直接の請負者でなく、分譲業者さんから買った所有者であってももともとの施工者に対して瑕疵の担保をもとめることができることが認められています。しかし、業者が倒産などしてしまうと救済措置がとれなくなるので、資力を確かめる意味も含めて今回は供託か保険の加入を求められるようになりました。

経緯はともかくどのような法律体系になっているかは、国土交通省さんがかなり詳しく乗せていらっしゃいます。

• 「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」コーナー　＠　国土交通省

ご存じのように私は建設屋の社長ですので、供託か保険かをそう遠くない将来に選択することが必要になります。エクセルで供託金額を計算してみました。

• 「JUUTAKU-KASHI080819.xls」をダウンロード

法律によると過去10年間に御引き渡しさせていただいた戸数に応じて供託するのだそうです。笑われてしまいますが、実はつい先日までこの法律の対象となるのは戸建と分譲マンションだけだとおもっていました。大きな間違いで賃貸マンションもこれに含まれます。したがって、私の会社はごく普通の地域の建設会社ですがグラフからお分かりのように２億円前後の保証金を供託するか、すべての住宅案件で保険に入らないと新たに新築の契約を結べなくなります。もちろんこうした金額は無利子ですし、会社が営業を続ける限り戻ってきませんし、たぶん銀行の担保としても認められないでしょう。きつい言葉で言えば「寝ている」お金です。

ただし、施行の日から１０年以内は施行日以降に施工し、御引き渡しした戸数に応じた供託でよいようです。（法附則第四条　参照）

保険は各社によってまちまちのようですが、戸建で８万円、２０戸くらいのマンションで一棟８０万円くらいだそうです（日経住宅リサーチ記事　参照）。年間２０戸の戸建と２０戸のマンション４棟を御引き渡しするとすると、保険料は約５００万円くらいになります。初年度供託だと．．．１億円！やはり、ほとんどの地域の建設会社は保険を選ぶことになるのではないでしょうか？試算してみてよくわかりました。

まだ十分ではありませんが、一旦公開しておきます。間違いなどあればご指摘いただければ幸甚です。