住宅の平均寿命って？

少し前から、日本の住宅寿命は本当に短いのだろうかとい考えていました。ある方から、村松秀一先生のプレゼンのお話を聞き、納得できました。

• 「２００年住宅」と住宅産業の未来　INAX住宅産業フォーラム

結論に達する前に自分なりに調べてみたことから説明させていただきます。

過去の住宅の着工件数と住宅ストック（現存する住宅戸数）の統計をほうぼうからひっぱってきて表にしました。最近のデータが手に入らず、平成10年時点を基準にしています。

建築年代	経過	H10時点の	戸数	同期間	残存率
	年数	構成比	(千戸)	着工数
不明		2.30%	1,156
1944年以前	65	3.80%	1,910	13,700	22%
45～59年	42	5.90%	2,965	5,018	59%
60～69年	35	12.50%	6,281	8,382	75%
70～79年	25	26.20%	13,166	15,310	86%
80～89年	15	27.30%	13,718	13,600	101%
90～98年？	10	21.90%	11,005	11,950	92%

• 住宅と世帯数 juutaku081121.xls (エクセルファイル、49.5K)

「残存率」とは、それぞれの建築年代に建築された住宅が現在どれくらい残っているかを示しています。矛盾するデータが解決できず、９０年代以降の建築物の残存率はどうも間違っているようです。本来限りなく１００％に近い数字でなければなりません。

よく報道される日本人の「平均寿命」とは、その年に各年齢階層ごとの生存率（１－死亡率）を累積してかけていって、５０％になる年齢階層を言います。同様にそれぞれの年代で残存している住宅数で言えば、すでに住宅の寿命は４０年以上ということになります。

一般に「住宅の平均寿命は２５年程度」と言われるのは、現存する住宅ストック５０００万戸あまりを、ついこの間までの好況を背景に建築されていた２００万戸で割った年数を言うようです。      

１９６０年代以降、特に７０年（昭和55年）以降建築された住宅はほとんど壊されていないこともわかります。太平洋戦争直後の質の悪い建物は、昭和50年代にかなり解体されてしまった様子がエクセルファイルを見ていただけるとわかると思います。実際、平成のはじめころまでは年間１００万戸単位で解体されていました。しかし、最近では年間４０万戸程度しか解体されません。５０００万戸を４０万戸でわれば、１００年を超えます。つまり、このままほっておけば１００年住宅は結果的に達成されてしまう状況にあります。

こうした背景を調べてみた私としては、村松先生の言葉が身にしみます。

5000万戸以上の住宅のうち、建設年代で区切ると、昭和50年代以降に建てた住宅が60数パーセントになっています。昭和50年代以前の日本はいわゆるオイルショック前の高度経済成長期にあたります。昭和50年以降の生活は、例えば携帯電話が出てきたり、パソコンを持つようになったり、家庭用ビデオの普及などいろいろなことがありましたが、もう戦後的な貧しさから脱却して上昇していこうとする時代ではないわけです。住宅も昭和50年以前は激しく変わっていますが、昭和50年代以降はそんなに大きく変わっていません。こういう問題で論点になるのは、昭和56年に建築基準法の耐震基準が大きく変わったことです。新耐震と言われていますが、それ以前と以後の建物では則っている基準が違うので、昭和55年以前の建物は今の基準法に照らせば、耐震改修をしなくては適法ではないものがあるわけです。ただ、昭和56年以降に建てたものに限っても既にストックの半分以上を占めています。だから概括的に申しますと、過半数を占める住宅は十分な質を持っていると言えます。

（「200年住宅」と住宅産業の未来）

ここ数か月の疑問が氷解しました。村松先生、ありがとうございます。

■参照

• 日本の住宅問題を考える　＠　三井トラスト・ホールディングス
• 住宅ストックの現状　＠　経済産業省
• 住宅数と世帯数　＠　総務省　統計局